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“通州-北三县协同规划”之后:这是关于北京东部城市的7个重要判断
2020-03-18

当雄安新区横空出世成为“千年大计”时,就有个问题:北京向南有雄安,北京向东怎么搞?在过去的三年中市场一直在等答案。
现在可以说,这个问题的回答有了。17日,国家发改委发布《北京市通州区与河北省三河、大厂、香河三县市协同发展规划》。应该可以这么说,在《协同规划》中,不仅能寻找到“燕郊楼市/燕郊房价”这种热点问题的答案,也预示环京东部区域从楼市/房价,到城市未来等一系列的大蓝图。
仔细研读《协同规划》之后,我试着分步阐述7个方面猜想/或判断(不是解读,不是建议):一、为什么要搞通州-北三县协同,有什么意义?北京城市副中心需要北三县,而现在的北三县挑不起这个重担。
一方面,概括回答就是,北京城市副中心这个“千年大计”要利用北三县来提供保障和支持。
这要从北京城市副中心——通州区之间的关系来解答。前者位于通州区中心区域,大约占通州1/6,有人曾比喻是蛋黄和整个鸡蛋的关系。这次《协同规划》正式回答后,可以明确:这个“蛋清”部分里,北三县与通州区其他区域一样,共同构成北京城市副中心的外围控制区域。
“都-城”分离的未来大原则下,北京城市的格局将是:北京外围控制区-北京市中心城区(含首都功能核心区/东西城中央政务区、中心城区非核心区)———北京城市副中心(通州新城核心区)-副中心外围控制区(通州区+北三县)。
另一方面,如果无所作为的话,北三县现在这个样子是当不好这个北京城市副中心的外围控制区的:《协同规划》明确总结了北三县当前积存下来的问题:比如功能组织松散,职住不平衡问题突出,贴边连片发展问题严重,水、气、绿化等资源环境突出,跨界交通问题突出,产业发展不足,公共服务落差明显……当然还有“过度依赖房地产开发”。
在讲意义的时候,《协同规划》表述得很有门道、很有层次:第一层,针对北京总体来讲的;“有利于疏解北京非首都功能……”;第二层,“有利于推进北京城市副中心建设……”——这是针对副中心这个“千年大计”来讲的;第三层,“探索京津冀协同发展的新机制”——这是把通州与北三县,当作京津冀协同的试验田了,要为京津冀协同找具体路径和可验证的做法;第四层,“有利于解决城乡发展不平衡不充分的现实矛盾,满足人民群众对美好生活的向往,探索新型城镇化发展路径。”——这里的“矛盾、向往”,可以理解为都是北三县人民的矛盾和向往。
二、北三县的未来会是什么样?北三县逐渐接近“通州化”,若干年内出现类似“渐进式入京”效应。
更准确说,与通州区的一部分的地位和作用逐步同质化,分批分步获得部分“入京”效果。
北三县未来是什么?“和谐宜居之都示范区、新型城镇化示范区、京津冀区域协同发展示范区。”《协同规划》如此定位。
当然,没任何依据来期望这么样美好的“三区”能很快实现。但是,把北三县理解为搭上副中心的便车没错,北三县将获得难得的机遇也是事实。进度如何?后文再述及。
三、严控商业性房地产开发,北三县尤其燕郊难有新房供应,房价基本筑底,未来大概率稳步提升。
北三县中的其中两个首先被排除在未来楼市的游戏桌之外了。
从行政上,三河、香河、大厂是为北三县,其中,三河市区距离最远,一直不在环京楼市的牌桌上。
有意思的是,基于《协同规划》对大厂的明确定位和多处详细描述,大厂被赋予了另一种命运,也基本退出了楼市的牌桌。
“严格生态绿带控制线以内地区管控。加强生态建设与修复,原则上不再新增建设用地,严格拆除违法违规建筑,依法收回已批未建用地,逐步实施村庄拆迁和异地安置,按照规划要求优化调整已建在建项目。”
——说的就是大厂,定位“生态绿洲”之后,再批商品房住宅用地基本不可能,甚至已立项但未开发住宅用地也可能腾退、调整性质,绿洲化大厂基本退出商品住宅开发。
尽管香河以及那个让很多人又爱又恨的燕郊,未来还有有限空间。其实,上述针对房地产的限制导向也大概率针对燕郊、香河,严控诸如:住宅供应总量严控,住宅密度降低,中心区、道路干线、潮白河岸基本禁绝高层住宅,以及实施留白增绿战略下,挤出来的有限用地指标将用于公共设施、绿地以及未开发/不开发用地。
新增控制另一面,是存量的位置相对凸显。现有存量住宅的稀缺性会有所上升,燕郊为例,经历2018-19两年多的限购“急冻”,房价从3.5万+坠入1.5万档,有理由认为,燕郊房价已经筑底,二手房价大概率稳步增长。
这个筑底及未来长周期内稳步上升的猜测建立在以下几个前提性判断之上:其一,当前燕郊的限购政策不可能解除;其二,即便限购三年后,新获得本地三年社保条件的人也会寥寥无几;其三,未来为了副中心工作人群的职住平衡,有可能放开特定人群可在北三县限购一套。
北三县楼市的另外几个走向是,其一,可能比较快就引入北京的政策性住房体系,出现北京推行的共有产权住房和公租房等形态,这个规模会小,但起步行动可能很快。其二,未来居住环境、基础教育瓶颈等生活品质因素可能逐步(但缓慢)改善,这涉及规划中的生态、风貌、服务等多方面内容的真正落实。
四、跨界交通有理由逐步改善。北三县购车限牌、限行,北三县车辆进京单独通行,进入北三县交通检查类同进京……这些,都可能分步实行。
熟悉北三县的人都知道,工作在京住在北三县难的不是空间距离,是通勤跨界检查导致的不确定性。尤其是每年几次首都重大活动的当口,路上时间从几十分钟突变成几个小时,几十万这样的“96族”每年这个时候苦不堪言。
跨界交通的褃节儿不是交通,是跨界。
改善跨界交通是《协同规划》部署相当多的一部分内容。对于其“潜台词”,我提出几个可能的推断:1.未来通州-北三县还会公布更多的轨道交通线。不仅已有的22号线经燕郊入平谷,未来,可能不断公布新的轨道线,用城际铁路将三河、香河、亦庄与北京城市副中心逐步串联起来。
2.在“合理控制机动车保有量,分区完善拥车、用车管理策略”的方向下,单独为北三县车辆设立独立的车牌代码(目前归属于廊坊的冀R),北三县车牌限量很有可能。
3.落实“车辆进京率先推进汽车电子标识试点工作,采取智能化手段提高车辆进京的便利性”,北三县与通州交界检查站为北京、北三县车牌单独设立通道、电子过关等,不无可能。进而,未来也可能北三县界设置检查站、与进京检查一体化,实际就是将进京检查向北三县外扩,这也是着眼于“提升首都安全保障”的自然做法。
五、将来有望在北三县找到好工作吗?产业之城艰难,但高品质的生活之城却更有希望建成。
北三县产业发展落后,尤其高端产业、职位奇缺,这是众所周知的现状。过去几年,北三县的绝大部分置业者是在京就业,燕郊、香河是名副其实的“睡城”。未来,这几十万人可能在北三县找到同档次岗位吗?
副中心的四个组团,亦庄组团、燕郊组团、香河组团、三河组团,燕郊组团得到了更明确的重视,可能成为四大功能组团中的关键。但无论任何组团的发展,都必须以有质量的产业为根本支撑。
发展、升级产业,很被强调。《协同规划》明确提出“坚决摒弃以房地产开发为主的发展方式”,即摆脱以房地产提供GDP增长的传统模式。
同时,规划提出,“积极承接北京非首都功能疏解”,“引导产业向通州区与北三县疏解转移”,比如包括北京“摆不下、离不开、走不远”的,“推动中关村国家自主创新示范区相关政策向北三县延伸。”但这是个逐步的、甚至缓慢的、艰难的系统工程,难以指望迅速见效。
这其中可能的进展来自哪里?最可能期望的是某个产业链、大型央企/国企迁移这种重点突破。
另外,什么叫“摆不下、离不开、走不远”的?可能主要围绕城市服务类,比如为北京服务的体育场所、水电煤气等。
北三县还有望率先突破的是,在规划明确推动“在京服务全国和区域的优质医疗资源向北三县纵深布局”的指引下,北京大型三甲医院驻点北三县,专门服务于京外患者,在此情形下,形成北三县的医疗、养老等重点产业,同时也缓解北京必须服务全国的医疗压力,以及服务于北京的本地型养老压力。
六、北三县户口的附带价值逐步提升,买房落户越发艰难,大概率会被比照通州的积分落户体系代替。
谈城市化、楼市,户口是个绕不开的话题,尤其是当户口上附着了太多关于购房资格、子女入学、社保等等现实的福利时。
首先一个判断是,未来借助购房落户难度越来越大,拥有北三县三年以上社保成为前提条件。此前,北三县买房落户政策日益收紧,包括已购房家庭落户也面临障碍。
河北省实施北三县户籍制度单列管理可能很快执行。另一面,北三县积分落户政策相信已在筹划,可能不久就会推行。
与此相应,《协同规划》明确提出,未来“全面调整北三县各行业管理规范,实现在高新技术产业认定、人才评价等方面与北京市保持程序一致、结果互认。”这将成为对接北京政策的接口,意味着,北京稳定就业年限可获得落户北三县的积分。
尽管过程会缓慢,这种“北京-北三县一体化”还体现在基础教育、医疗养老方面,《规划》明确提出“促进北京优质教育资源向通州区与北三县转移……大力促进师资在北三县地区流动……按照北京市示范校标准建设若干所中小学、增加学位供给。”“逐步提高北三县医保、养老、工资、城乡低保等社会保障标准。”
七、协同规划会不会留在纸面?多久会变成现实?
这个规划的重要性不应忽视。
开篇明确,《协同规划》是体现最高层的决策精神,京津冀协同发展领导小组部署,由领导小组办公厅+北京市、河北省等省级行政主体编制。而“京津冀协同发展领导小组”是国务院成立的工作小组,组长是国务院副总理。
因此《协同规划》是国家决策,国务院直接领导管理,北京市、河北省等省级单位负责实施,具有很高的效力和级别,也因此解决跨省级协调配合的缝隙。
有理由认为,基本协同机制5年内初步建成并运行;一部分重大项目已实施完成,某些非首都功能的产业已向北三县迁移;北三县的突出短板和问题至少初步消除。
所以,积极期待吧。
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